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Grundbuch

Welche Bedeutung hat das Grundbuch?

Das Grundbuch ist ein öffentliches Register, welches über die Eigentums- und Belastungsverhältnisse eines Grundstücks zuverlässig Auskunft gibt. Die Grundbuchämter überwachen bei Eintragungsanträgen und Löschungen die Einhaltung der materiell- (Bürgerliches Gesetzbuch - BGB, Erbbaurechtsgesetz - ErbBauRG, Wohnungseigentumsgesetz - WEG) und formellrechtlichen (Grundbuchordnung - GBO, Grundbuchverfügung - GBV) Voraussetzungen, um die Richtigkeit des Grundbuchs sicherzustellen. Damit soll gewährleistet werden, dass der öffentliche Glaube von richtigen Eintragungen und Löschungen ausgehen darf (§ 892 Abs. 1 BGB).

Um beispielsweise Eigentum an einem Grundstück zu erwerben bzw. für die Entstehung von Rechten am Grundstück sind Einigung und Eintragung in das Grundbuch notwendig.

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Wo befindet sich das Grundbuchamt?

Das Grundbuchamt ist eine Abteilung des jeweiligen Amtsgerichts. Dem Amtsgericht (Grundbuchamt) obliegt die Führung der Grundbücher für alle in seinem Bezirk liegenden Grundstücke ohne Rücksicht auf den Eigentümer oder dessen Wohnsitz (örtliche Zuständigkeit).

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Wie ist das Grundbuch aufgebaut?

Das Grundbuch wurde früher in Papierform geführt. Diese Einzelhefte bzw. Handblätter wurden jedoch bei der Umstellung auf das elektronische Grundbuch (Programm: SolumStar) geschlossen. Die Grundbucheintragungen werden als elektronische Datensammlung in einem Sicherheitsrechenzentrum im Informatikzentrum Niedersachsen (izn) zentral vorgehalten.

Jedes Grundbuchblatt besteht aus der Aufschrift, dem Bestandsverzeichnis und drei Abteilungen.

Die Aufschrift bezeichnet das Amtsgericht, den Grundbuchbezirk (Gemeinde), die Nummer des Blattes sowie eventuelle Vermerke.

Im Bestandsverzeichnis werden die Grundstücke beschrieben. Grundsätzlich wird für jedes Grundstück ein Grundbuchblatt geführt (Realfolium). Über mehrere Grundstücke desselben Eigentümers kann ein gemeinschaftliches Grundbuchblatt geführt werden (Personalfolium).

Die Angaben zur Bezeichnung des Grundstücks nach Gemarkung, Flur, Flurstück, Wirtschaftsart und Lage sowie die Größe übernimmt das Grundbuchamt (weitgehend) automatisch von dem Landesamt für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen (abgekürzt LGLN; früher: Katasteramt).

Die Abteilung I gibt Auskunft über den Eigentümer; bei mehreren Eigentümern muss das sie verbindende Gemeinschaftsverhältnis angegeben werden.

Beispiele:
- Eheleute sind in Bruchteilsgemeinschaft - "...je zu 1/2..." - eingetragen,
- Erben eines verstorbenen Eigentümers sind ,,...in Erbengemeinschaft..." eingetragen.

In Abteilung II werden die Belastungen des Grundstücks mit Ausnahme von Hypotheken und Grundschulden eingetragen. Das sind z. B. Rechte, die einem anderen die Benutzung des Grundstücks in einzelnen Beziehungen gestatten (z. B. Wohnungs-, Wege-, Stromleitungs- und Versorgungsleitungsrechte), Nießbrauch (umfassendes Nutzungsrecht), Altenteilsrechte und Reallasten (Rechte auf wiederkehrende Leistungen, z. B. Zahlung einer Geldrente).

Eingetragen werden in der zweiten Abteilung auch Beschränkungen des Eigentümers in der Verfügung über das Grundstück (z. B. Anordnung der Testamentsvollstreckung oder einer Nacherbfolge, Insolvenz- und/oder Zwangsversteigerungsvermerk). Oftmals werden in Abteilung II auch sogenannte Erwerbs-/Auflassungsvormerkungen, die den Anspruch des Käufers gegen den Verkäufer (Eigentümer) auf vertragsgerechten Eigentumserwerb bis zur Umschreibung des Eigentums auf den Erwerber sichern, eingetragen.

In Abteilung III werden Grundpfandrechte (Hypotheken und Grundschulden) eingetragen. Beide Rechte sind rechtlich unterschiedlich ausgestaltet. Zur Kreditsicherung für Banken, Sparkassen, Bausparkassen und Versicherungen dient nur noch die Grundschuld. Es gibt Buch- und Briefrechte. Bei letzteren wird zusätzlich zur Eintragung im Grundbuch eine besondere Urkunde (Hypotheken- oder Grundschuldbrief) ausgestellt. Wird dahingegen kein Hypotheken- oder Grundschuldbrief erstellt, wird im Eintragungstext der Vermerk ,,ohne Brief" oder ,,brieflos" ergänzt.

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Wer darf das Grundbuch einsehen?

Wer das Grundbuch einsehen will, muss ein berechtigtes Interesse darlegen. Es müssen sachliche Gründe vorgetragen werden, die unlautere Zwecke oder bloße Neugier ausschließen. Eigentümer und eingetragene Berechtigte sind gegen unbefugte Einsicht zu schützen. Ob die Einsicht in das Grundbuch zu gestatten ist, entscheidet der Urkundsbeamte der Geschäftsstelle.

Die Grundbucheinsicht vor Ort ist gebührenfrei.

Einfache (unbeglaubigt) oder amtliche Ausdrucke (beglaubigt) erhalten Sie auf Antrag durch das Gericht (Grundbuchamt) gegen eine Gebühr in Höhe von 10,00 Euro (unbeglaubigt) bzw. 20,00 Euro (beglaubigt).

Notare haben seit der Einführung des elektronischen Grundbuchs die Möglichkeit, als externe Nutzer am automatisierten Abrufverfahren teilzunehmen. Eine Grundbucheinsicht muss nicht mehr zwingend im Grundbuchamt des Gerichts erfolgen, sondern kann unmittelbar durch den Notar in dessen Kanzlei vorgenommen werden.

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Wer ist zuständig?

Im Grundbuchamt sind Richter, Rechtspfleger sowie Urkundsbeamte der Geschäftsstelle für die Bearbeitung der eingehenden Anträge zuständig.

Die (Erst-)Bearbeitung der eingehenden Anträge obliegt den Mitarbeitern der Geschäftsstelle des Grundbuchamts. In den sogenannten Serviceeinheiten finden Sie Ihre ersten Gesprächspartner. Hier können Sie Ihre Fragen stellen, sich informieren oder bei Bedarf an die für Sie zuständigen Rechtspfleger weitergeleitet werden, die die jeweilige Eintragung in das Grundbuch bzw. die Ablehnung einer Eintragung vornehmen.

Die Serviceeinheit des Grundbuchamts ist u. a. zuständig für

  • die Annahme und Präsentation von Anträgen,
  • die Erledigung von Anträgen in eigener Zuständigkeit und die Vorlage bei den zuständigen Rechtspflegern,
  • die Gestattung der Einsicht in das Grundbuch oder die dazu gehörenden Grundakten,
  • die Erteilung von Abschriften aus den Grundakten,
  • die Erteilung von einfachen oder amtlichen Ausdrucken aus dem elektronischen Grundbuch,
  • die Erhaltung der Übereinstimmung des Liegenschaftskatasters mit dem Bestandsverzeichnis des Grundbuchs,
  • die Berichtigung des Namens, Berufs oder des Wohnortes natürlicher Personen im Grundbuch,
  • die Entscheidung über Ersuchen des Gerichts um Eintragung oder Löschung des Vermerks über die Eröffnung des Insolvenzverfahrens oder Verfügungsbeschrän-kungen nach der Insolvenzordnung und des Vermerks über die Einleitung eines Zwangsversteigerungs- oder Zwangsverwaltungsverfahrens,
  • die Erhebung der anfallenden Kosten im eigenen Zuständigkeitsbereich,
  • die insgesamt erforderliche Aktenverwaltung,
  • die Ausbildung am Arbeitsplatz.

Eine Zuständigkeit des (Grundbuch-)Richters ist (nur) bei bestimmten Rechtsbehelfen gegeben.

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Was ist für eine Eintragung im Grundbuch erforderlich?

Für die Aufnahme von in Grundbuchangelegenheiten erforderlichen Erklärungen, wie z. B. Grundstückskauf- oder Grundstückübertragungsverträge, Grundschuldbestellungen usw., sind nach wie vor Notare zuständig. Nur in wenigen Ausnahmefällen, wie z. B. bei einer Berichtigung des Grundbuchs nach dem Tod des Eigentümers, genügt eine einfache schriftliche Antragstellung.

Der häufigste Grund für einen Eigentumserwerb ist ein Kaufvertrag, der von einem Notar beurkundet werden muss. Durch den Abschluss eines Kaufvertrages wird man noch nicht Eigentümer des Grundstücks. Für die Übertragung des Eigentums an einem Grundstück sind Auflassung und Eintragung im Grundbuch erforderlich. Die Auflassung ist die Einigung des Veräußerers und des Erwerbers über den Eigentumsübergang. Sie kann im Kaufvertrag oder später in einer gesonderten Urkunde vor dem Notar erklärt werden. Für die Eigentumsumschreibung können verschiedene behördliche Genehmigungen notwendig sein. Darauf weist der Notar bei Beurkundung des Vertrages hin. Liegen die vertraglichen Voraussetzungen und die behördlichen Genehmigungen vor, reicht der Notar die Unterlagen mit dem Antrag auf Umschreibung des Eigentums beim Grundbuchamt ein. In jedem Fall darf das Grundbuchamt den Eigentumswechsel erst eintragen, wenn die steuerliche Unbedenklichkeitsbescheinigung des Finanzamtes vorliegt.

Soll ein Recht in Abteilung II oder III im Grundbuch eingetragen werden, ist mit dem Antrag eine Bewilligung des Eigentümers einzureichen, die notariell beurkundet oder beglaubigt sein muss.

Will jemand sein Grundstück teilen oder sollen mehrere Grundstücke zu einem Grundstück vereinigt werden, so ist auch dazu ein Antrag in öffentlich beglaubigter Form erforderlich. Neben den Notaren sind in diesen Fällen auch die dafür bestellten Beamten des „Landesamtes für Geoinformation und Landentwicklung Niedersachsen" (abgekürzt: LGLN; früher: Katasteramt) sowie öffentlich bestellte Vermessungsingenieure zur Unterschriftsbeglaubigung befugt.

Ohne Mitwirkung eines Notars kann die Berichtigung des Grundbuchs im Wege der Erbfolge beantragt werden. Der Nachweis der Erbfolge ist durch Erbschein (Ausfertigung) oder notariell beurkundete Verfügung von Todes wegen (Testament, Erbvertrag) nebst gerichtlichem Eröffnungsprotokoll zu führen.

Ist das Amtsgericht Ihres Grundbuchamtes auch Nachlassgericht, so können Sie unter Angabe des Aktenzeichens auf die Nachlassakten Bezug nehmen. Die Erbnachweise brauchen Sie in diesem Fall nicht beizufügen.

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Was kosten Grundbucheintragungen?

Die Kosten (Gebühren und Auslagen) für Grundbucheintragungen werden seit dem 01.08.2013 nach dem „Gesetz über Kosten der freiwilligen Gerichtsbarkeit für Gerichte und Notare" (Gerichts- und Notarkostengesetz - GNotKG) berechnet. Die bis zum 31.07.2013 geltende „Kostenordnung" (KostO) ist in gerichtlichen Verfahren anzuwenden, die vor dem Inkrafttreten des GNotKG anhängig geworden bzw. eingeleitet worden sind.

Es wird zwischen Festgebühren und wertabhängigen Gebühren unterschieden.
Beispielsweise ist bei der Eintragung eines Eigentümers der Kaufpreis bzw. Verkehrswert des Grundbesitzes für die Höhe der Gebühr maßgebend; bei Eintragung einer Hypothek oder Grundschuld der Nennbetrag des Rechts. Im Gegensatz dazu ist beispielsweise bei der Löschung einer Vormerkung (unabhängig vom Wert) eine Festgebühr zu erheben.

Kostenschuldner ist jeder, der einen berechtigten Antrag gestellt bzw. die Kostenübernahme erklärt hat.

Zum besseren Verständnis ein Beispiel:

K. kauft ein Grundstück von V. Der Kaufpreis beträgt 190.000 €.

Sachverhalt

Faktor

Gebühr in €

Für K. wird eine Erwerbs-/Auflassungs-vormerkung eingetragen.

0,5 Gebühr,

Nr. 14150 KV GNotKG

217,50 €

K. wird als Eigentümer eingetragen;
die Erwerbsvormerkung wird gelöscht.

1,0 Gebühr für die Eigentumsumschreibung,

Nr. 14110 KV GNotKG

435,00 €

Festgebühr für die Löschung der Vormerkung,

Nr. 14152 KV GNotKG

25,00 €

K. lässt zur Kaufpreisfinanzierung eine brieflose Grundschuld i.H.v. 150.000,- € eintragen.

1,0 Gebühr,

Nr. 14121 KV GNotKG

354,00 €

Erteilung einer einfachen/unbeglaubigten Ablichtung des Grundbuchblattes, Nr. 17000 KV GNotKG

10,00 €

Erteilung einer amtlichen/beglaubigten Ablichtung des
Grundbuchblattes, Nr. 17001 KV GNotKG

20,00 €

Der Mindestbetrag einer wertabhängigen Gebühr beträgt in jedem Fall 15,00 €.

In einigen Fällen ist von Gesetzes wegen Gebührenbefreiung oder -ermäßigung vorgesehen.

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Informationen zum elektronischen Grundbuch

amtliche Vordrucke (Formulare) für Grundbuchangelegenheiten

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